Das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Aktueller Stand 2024

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Themen im Überblick

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat am 01.11.2020 als Nachfolger des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) in Kraft. Es soll die Einsparung von Energie sowie das Nutzen erneuerbarer Energien vorantreiben und wird dazu regelmäßig novelliert. Die letzte Überarbeitung trat am 01. Januar 2024 in Kraft. Das Gebäudeenergiegesetz 2024 rückt den Fokus verstärkt auf den Heizungsbereich und schreibt hier einen hohen Mindestanteil regenerativer Energien vor. Für wen es gilt und welche Forderungen das Gesetz enthält, darüber informiert der folgende Ratgeber.

Das Ziel

Klimaschutz: Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll den CO₂-Ausstoß reduzieren, fossile Energieträger schonen und so maßgeblich zum nationalen Klimaschutz beitragen.

Ganzheitlicher Ansatz

Um die Ziele bestmöglich erreichen zu können, nutzt das GEG einen ganzheitlichen Ansatz. Es fordert dabei Wärmeschutz und erneuerbare Energien gleichermaßen.

Neubau und Sanierung

Das Gebäudeenergiegesetz gilt für nahezu alle neuen und bestehenden Gebäude aus dem Wohn- und Nichtwohnbereich. In einigen Fällen gibt es Ausnahmen.

Gebäudeenergiegesetz: Zusammenfassung der wichtigsten Inhalte 

Geht es um das Energiesparrecht in Deutschland, mussten sich Verbraucher und Experten lange Zeit in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen auskennen. Während es in der Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) um die Energieeffizienz von Gebäuden ging, forderte das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) einen hohen Anteil regenerativer Energien im Neubau. Mit dem Ziel, das Energiesparrecht zu vereinfachen und den Klimaschutz im Gebäudesektor zu verbessern, löste die Regierung alle drei Werke mit dem Gebäudeenergiegesetz ab. Dieses erschien erstmals im Jahr 2020 und wurde seither mehrmals novelliert. Zuletzt wurde das GEG 2023 umfassend überarbeitet. 

Das Ziel: Ein wesentlicher Beitrag zur Erreichung der Klimaschutzziele

Das Ziel des GEG, wie das Gesetz auch genannt wird, ist es, „einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der nationalen Klimaschutzziele zu leisten. Dies soll durch wirtschaftliche, sozialverträgliche und effizienzsteigernde Maßnahmen zur Einsparung von Treibhausgasemissionen sowie der zunehmenden Nutzung von erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme für die Energieversorgung von Gebäuden erreicht werden.“ (§ 1 Abs. 1 GEG). Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten soll es dabei gelingen:

  • den Verbrauch fossiler Ressourcen zu reduzieren
  • die Abhängigkeit von Energieimporten zu verringern
  • den Anteil erneuerbarer Energien zu steigern 
  • die Energieversorgung nachhaltig zu gestalten

Ganzheitlicher Ansatz aus Wärmeschutz und Energieversorgung

Die beste Energie ist die, die nicht verbraucht wird. Diesem Motto folgend, setzt das GEG auf einen ganzheitlichen Ansatz. Einerseits fordert es einen hohen Wärmeschutz, um den Energiebedarf zu reduzieren. Auf der anderen Seite gibt es Vorgaben, um den geringen Wärmebedarf nachhaltig zu decken. Möglich ist das durch Dämmmaßnahmen, energiesparende Fenster und Türen sowie effiziente und weitestgehend regenerativ betriebene Heizungsanlagen.

Neben Vorgaben für Baumaßnahmen und Nachrüstpflichten für bestehende Gebäude setzt das GEG dabei auf neutrale Beratungen, attraktive Förderangebote und empfindliche Bußgelder. Letztere kommen immer dann zum Tragen, wenn Bauherren oder Sanierer die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes missachten. 

Betroffen sind nahezu alle neuen und bestehenden Gebäude 

Um die ambitionierten Ziele zu erreichen, erstreckt sich der Geltungsbereich des Gebäudeenergiegesetzes 2024 über nahezu alle Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden. So sind neben neuen Wohn- und Nichtwohngebäuden auch die meisten Häuser im Bestand betroffen. Ausnahmen gibt es lediglich für kleine Gebäude, Sonderbauten oder wenig genutzte Häuser. Die folgende Übersicht fasst zusammen, für welche Gebäude das GEG 2024 nicht gilt: 

  • Betriebsgebäude für Tiere oder Gebäude, die betriebsbedingt lange offen bleiben
  • Unterirdische Bauten sowie Unterglasanlagen und Kulturräume für Pflanzen
  • Traglufthallen, Zelte, provisorische Gebäude und Häuser zum wiederholten Aufbau
  • Gebäude für Gottesdienste oder andere religiöse Zwecke 
  • Wohn- und Nichtwohngebäude mit einer Nutzungszeit von maximal 4 Monaten im Jahr 
  • selten genutzte Wohngebäude mit einem Energiebedarf von max. 25 Prozent des Bedarfs bei ganzjähriger Nutzung
  • sonstige Gebäude mit Innentemperaturen von weniger als 12 Grad Celsius  

Handelt es sich um ein Denkmal oder besonders erhaltenswerte Bausubstanz, gilt das GEG in aller Regel – allerdings größtenteils mit geringeren Anforderungen.

Neue Gebäude: Das fordert das Gebäudeenergiegesetz 2024 

Wer ein neues Gebäude errichtet, legt damit den Grundstein für den Energieverbrauch der kommenden 15 bis 20 Jahre. Um die Weichen hier von Beginn an richtigzustellen, fordert das Gebäudeenergiegesetz den Bau von Niedrigstenergiegebäuden. Dabei handelt es sich um Häuser mit einem sehr niedrigen Energiebedarf, der zu einem großen Teil mit regenerativen Energien zu decken ist. Im Detail geht es dabei um folgende Punkte:

Der Jahres-Primärenergiebedarf eines Gebäudes darf nicht höher sein als 55 Prozent des Wertes eines Referenzgebäudes. Dabei handelt es sich um ein theoretisches Gebäude, das der Architektur des neuen Hauses gleicht. Bautechnisch erfüllt es aber vorgegebene Standardwerte (U-Werte von Bauteilen, Eigenschaften technischer Anlagen etc.). 

Zu erreichen ist das primäre Ziel, dass der Wärmeverlust des neuen Gebäudes nicht schlechter ist als der des Referenzgebäudes. Zudem enthält das Gebäudeenergiegesetz hohe Anforderungen an die Wärmebrückenfreiheit (Bauteilanschlüsse etc.) und die Dichtheit der Gebäudehülle. 

Da Wärme aus gedämmten Gebäuden nur schwer entweicht und die technische Kühlung ebenfalls Energie benötigt, kommt es auch auf einen hohen Hitzeschutz an. Erreichen lässt sich dieser zum Beispiel mit einer optimalen Baukonstruktion (auskragende Bauteile wie Balkonplatten) oder mit Verschattungseinrichtungen (Markisen, Rollläden etc.).

Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes sind grundsätzlich 65 Prozent der von einer Anlage bereitgestellten Wärmemenge regenerativ zu erzeugen. Das gilt allerdings erst einmal nur für Neubauten in Neubaugebieten. Für alle anderen Bauvorhaben gibt es entsprechende Übergangsfristen. Im Beitrag zum Heizungsgesetz, wie das Gebäudeenergiegesetz 2024 auch genannt wird, informieren wir darüber.  

Hinweis: Um die Einhaltung der Vorgaben zu belegen, benötigen Bauherren einen Energieausweis und einen speziellen GEG-Nachweis. Letzterer ist schon vor dem Bau auszustellen. Erfüllt das Gebäude bestimmte Vorgaben an den Wärmeschutz und die Anlagentechnik, erlaubt das Gebäudeenergiegesetz dabei, wie schon 2023, ein vereinfachtes Verfahren ohne aufwendige Berechnungen.

Bestehende Gebäude: Die Vorgaben des GEG im Überblick

Um die oben genannten Ziele zu erreichen, müssen bestehende Gebäude ebenfalls hohe Anforderungen erfüllen. Neben einigen Nachrüstpflichten betreffen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes 2024 dabei überwiegend Sanierer, die ohnehin Arbeiten an ihrem Haus durchführen. Was in Bezug auf das GEG im Bestandsgebäude zu beachten ist, zeigt die folgende Übersicht: 

Befindet sich noch keine Dämmung im Bereich der Decke zum unbeheizten Dachraum, ist diese nachzurüsten. Ausnahmen lässt das Gebäudeenergiegesetz nur zu, wenn das Dach bereits gedämmt ist, wenn das Dach anstelle der Decke gedämmt wird oder wenn Hausbesitzer schon am 01. Februar 2002 als Eigentümer im Ein- oder Zweifamilienhaus gelebt haben. Im zuletzt genannten Fall haben neue Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel (Kauf, Schenkung, Erbe etc.) zwei Jahre Zeit, der Pflicht nachzukommen.

Verlaufen Heizungs- oder Warmwasserleitungen frei zugänglich durch unbeheizte Räume, sind diese nachträglich zu dämmen. Die Maßnahme ist günstig, meist selbst umsetzbar und mit hohen Einsparungen verbunden.

Arbeiten Heizungen ungeregelt, ist das nach dem Gebäudeenergiegesetz nicht zulässig. Denn dieses fordert eine zentrale und selbsttätig wirkende Einrichtung zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe. Realisierbar ist das auf Basis der Außen-/Raumtemperatur und der Zeit.

Wer Bauteile neu errichtet, bestehende ersetzt oder mehr als 10 Prozent davon wesentlich verändert, muss sich bei der geplanten Maßnahme an die Vorgaben im GEG 2024 halten. Im Wesentlichen geht es dabei um Anforderungen an die energetische Qualität (U-Werte) von Wänden, Decken, Dächern, Böden, Fenstern sowie Türen.

Läuft eine Gas- oder Ölheizung länger als 30 Jahre, ist der Austausch nach Gebäudeenergiegesetz Pflicht. Das gilt zumindest für Anlagen mit einer Leistung von vier bis 400 Kilowatt, die bisher nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik basieren. Eine Ausnahme gilt zudem für Hausbesitzer, die schon am 01. Februar 2002 als Eigentümer im Ein- oder Zweifamilienhaus gelebt haben. Diese sind von der Austauschpflicht der Heizung im GEG befreit. Neue Eigentümer haben nach einem Eigentümerwechsel durch Kauf, Schenkung, Erbe etc. zwei Jahre Zeit, um der Pflicht nachzukommen.

Wer eine neue Heizung einbaut und in Betrieb nimmt, muss auch im Bestand 65 Prozent der damit bereitgestellten Wärme regenerativ erzeugen. Das gilt jedoch erst dann, wenn die Kommunen ihre regionale Wärmeplanung abgeschlossen und veröffentlicht haben. Bis dahin gibt es eine Reihe von Übergangsregelungen und Ausnahmen, über die wir im Beitrag zum Heizungsgesetz berichten. 

Unabhängig von den aufgeführten Punkten gilt im Allgemeinen ein Verschlechterungsverbot. Dieses besagt, dass die Energieeffizienz eines Gebäudes nach einer Sanierung nicht schlechter ausfallen darf als zuvor. Weitere Vorgaben im Gebäudeenergiegesetz betreffen die sachgerechte Bedienung und Wartung gebäudetechnischer Anlagen sowie die energetische Inspektion von Klimaanlagen.

Energieausweise und Beratungspflichten zur Unterstützung 

Wichtig ist im neuen Gebäudeenergiegesetz auch die Beratung von Bauherren, Sanieren sowie Kauf- und Mietinteressenten. Diese sollen sich mit dem energetischen Zustand von Immobilien beschäftigen und verstehen, wie sich Entscheidungen auf ihre Zukunft auswirken. Möglich ist das unter anderem mit dem Energieausweis, den das GEG aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) übernommen hat. 

Der Ausweis informiert auf Basis des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs über den energetischen Zustand von Gebäuden und schafft eine neutrale Vergleichbarkeit. Pflicht ist der Energieausweis nach GEG-Vorgaben immer dann, wenn ein neues Gebäude errichtet oder ein bestehendes Haus verkauft, vermietet oder verpachtet wird. Wer von der Pflicht betroffen ist, kann dabei häufig zwischen Bedarfs- (berechnet) und Verbrauchsausweis (gemessen) wählen. Keine Wahlfreiheit haben Eigentümer von Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, welche die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1978 bisher nicht erfüllen. Diese müssen einen Bedarfsausweis auf Basis einer detaillierten Berechnung erstellen lassen.

Neben der Ausstellung eines Energieausweises ist in einigen Fällen auch eine neutrale Energieberatung Pflicht. So zum Beispiel bei: 

  • einem Heizungstausch, wenn Sanierer eine Heizung für feste, flüssige oder gasförmige Brennstoffe einbauen
  • einer energetischen Sanierung, wenn dabei im Ein- oder Zweifamilienhaus eine neue Berechnung zur energetischen Bewertung nach GEG notwendig ist
  • einem Hausverkauf, wenn es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus im Bestand handelt und die Beratung unentgeltlich angeboten wird

Einen neuen Energieausweis stellen Energie-Effizienz-Experten des Bundes aus. Wer ein Haus saniert oder kauft, kann sich für die Pflichtberatung nach Gebäudeenergiegesetz an einen freien Energieberater oder die Verbraucherzentrale für Energieberatung wenden. Die Beratung zum Heizungstausch dürfen auch Fachhandwerker übernehmen.

GEG Förderung für Wirtschaftlichkeit und höheres Interesse 

Mit den hier aufgeführten Vorgaben legt der Gesetzgeber den Mindeststandard für neue und bestehende Gebäude fest. Wer diesen übersteigt und mehr Energie spart als vorgesehen, bekommt nach dem Gebäudeenergiegesetz eine Förderung. Der Fall ist das vor allem bei Maßnahmen zur:

  • Nutzung erneuerbarer Energien in bestehenden Gebäuden
  • Errichtung besonders energieeffizienter Gebäude
  • Verbesserung der Energieeffizienz bei der Sanierung bestehender Gebäude

Verzögerte Antragstellung und nachträgliche Einreichung 

Die neue Heizungsförderung stand zunächst nicht allen Sanierern zur Verfügung. Während erst einmal nur Eigentümer von selbst­genutzten Ein­familien­häusern die Mittel beantragen konnten, dürfen inzwischen nahezu alle Antragsberechtigten Anträge stellen. Dazu gehören:

  • Privat­personen, die Eigentümerinnen oder Eigentümer von be­stehenden und selbst­bewohnten (Haupt- bzw. alleiniger Wohn­sitz) oder von ver­mieteten bzw. nicht selbst­genutzten Ein­familien­häusern in Deutsch­land sind.
  • Privat­personen, die Eigen­tümerinnen oder Eigen­tümer von be­stehenden Mehr­familien­häusern (mit mehr als einer Wohn­einheit) sind
  • Privat­personen, die Eigen­tümerinnen oder Eigen­tümer von Eigentums­wohnungen in Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaften in Deutsch­land sind, sofern Maß­nahmen am Sondereigentum um­gesetzt werden
  • Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaften (WEG) in Deutsch­land, sofern Maß­nahmen am Gemeinschaftseigentum um­gesetzt werden

Einzige Ausnahme bleiben Kommunen, für die die Antragstellung aller Voraussicht nach ab November 2024 freigeschaltet wird.

Um Projekte nicht lange aufschieben zu müssen, erlaubt die KfW in der Anfangszeit eine nachträgliche Antragstellung. Demnach dürfen alle, die bis Ende August 2024 mit einer geförderten Maßnahme begonnen haben, Ihre Antragsunterlagen bis zum 30. November 2024 nachreichen. 

Hinweis: Die Höhe der Förderung regeln dabei die Richtlinien zur Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Im Beitrag zur Förderung der Heizung informieren wir darüber.

Erste Auszahlung der Zuschüsse zur Heizungsförderung seit Oktober 2024

Mit der Freigabe des Portals zum Erstellen der Bestätigung nach Durchführung (BnD) für Fachhandwerker können private Einfamilienhausbesitzer seit 30. September 2024 alle Nachweise einreichen, um die Förderung ausgezahlt zu bekommen. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) müssen damit noch etwas warten. Diese werden Nachweise erst ab November 2024 bzw. Februar 2025 (WEG mit Maßnahmen am Sondereigentum) einreichen können. 

Ausnahmen für Hochwasser-Opfer 2024

2024 haben starke Regenfälle in vielen Teilen Deutschlands für Zerstörung gesorgt. Binnen kürzester Zeit stiegen die Pegel an und ganze Ortschaften wurden überschwemmt. Um Betroffene finanziell zu unterstützen, veranlasste die Regierung einige Ausnahmen bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Diese gelten für alle Programmteile bei BAFA sowie KfW und beinhalten folgende Punkte: 

  • Wiederantrag: Ein Wiederantrag ist für Hochwasseropfer auch dann möglich, wenn die Mindestnutzungsdauer einer bereits geförderten Maßnahme bislang nicht vorüber ist. 
  • Klima-Geschwindigkeitsbonus: Den Bonus zur Förderung der Heizung gibt es für Betroffene des Hochwassers auch, wenn die bestehende Heizung nicht mehr läuft. Eigentümer müssen erklären, dass die Anlage vor dem Hochwasser funktionstüchtig war.
  • Kumulierungsgrenze: Die Kumulierungsgrenze bei der Kombination verschiedener Förderangebote wird auf 100 Prozent erhöht.

Vollzug und Bußgelder zur Durchsetzung des GEG 

Wer kontrolliert die Einhaltung, welche Ausnahmen gibt es und was passiert, wenn Bauherren oder Sanierer die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes 2024 nicht erfüllen? Um diese Fragen geht es in den letzten Abschnitten des GEG. Die wichtigsten Informationen haben wir in der folgenden Übersicht zusammengefasst: 

  • Verantwortliche: Verantwortlich für die Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes ist die nach dem jeweiligen Landesrecht zuständige Behörde. Dabei handelt es sich in der Regel um das Bau- oder Umweltamt eines Bundeslandes. Geht es um Anforderungen an Heizungsanlagen, übernimmt der zuständige Bezirksschornsteinfeger die Prüfung im Rahmen der wiederkehrenden Feuerstättenschau. 
  • Nachweise: Nachweise sind sowohl im Neubau als auch bei geschäftsmäßig durchgeführten Sanierungsarbeiten zu erbringen. Während es im Neubau um den bereits erwähnten GEG-Nachweis geht, erhalten Sanierer von Fachhandwerkern eine Unternehmererklärung. Diese ist mindestens zehn Jahre aufzubewahren und auf Verlangen bei der zuständigen Behörde einzureichen. 
  • Ausnahmen: Ausnahmen sieht das neue Gebäudeenergiegesetz immer dann vor, wenn eine Wirtschaftlichkeit nicht gegeben oder Maßnahmen mit unbilliger Härte verbunden sind. Auch bei kleinen Gebäuden und Baudenkmälern sind Ausnahmen von den GEG-Anforderungen möglich. Während diese grundsätzlich gelten, sind Befreiungen (zum Beispiel wegen unbilliger Härte) bei der zuständigen Behörde zu beantragen.

Verstoß gegen das GEG ist Ordnungswidrigkeit

Wer die Anforderungen nicht erfüllt, muss mit hohen Bußgeldern rechnen. Denn Verstöße gelten als Ordnungswidrigkeiten und können mit Geldbußen von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Das gilt zum Beispiel bei Verstößen gegen die Nachrüstpflichten des GEG. Wer die Vorgaben zum Energieausweis missachtet oder Unterlagen nicht einreicht, zahlt in der Regel weniger. Hier liegen die Obergrenzen der Bußgelder bei 10.000 Euro (Energieausweis) und 5.000 Euro (Unterlagen).

Novellen des Gebäudeenergiegesetzes in der Zusammenfassung

Nach mehreren Jahren Entwicklung trat das Gebäudeenergiegesetz 2020 in Kraft. Damit löste es das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab. Seither gab es mehrere Novellen und Änderungen, wie die folgende Übersicht zeigt. 

November 2020: Das erste Gebäudeenergiegesetz erscheint

Seit dem ersten November 2020 gilt das Gebäudeenergiegesetz. Es sollte das Energiesparrecht vereinfachen und brachte auch einige Neuerungen mit sich. So definierte das GEG 2020 erstmals, dass alle neuen Gebäude „Niedrigstenergiegebäude“ sein müssen. Dabei handelte es sich um Gebäude, welche die Anforderungen der Energieeinsparverordnung von 2016 erfüllten. Von Bedeutung war außerdem, dass das damals neue Gebäudeenergiegesetz 2020 die Anrechnung von gebäudenah erzeugtem Strom und gasförmiger Biomasse erlaubte. Zudem sind die Primärenergiefaktoren zur Bewertung der Energieeffizienz seit dem Inkrafttreten des ersten GEG direkt im Gesetz geregelt, was eine einfachere Anpassung ermöglicht.

Januar 2023: Das Gebäudeenergiegesetz 2023 tritt in Kraft

Im Jahr 2023 löste die erste größere Novelle das ursprüngliche GEG ab. Mit dem neuen Gesetz verschärfte die Regierung die Anforderungen an Neubauten. Sie überarbeitete die Anforderungen an das vereinfachte Nachweisverfahren und ließ auch die Anrechnung von Strom aus Anlagen zur Volleinspeisung zu. Ferner gab es Änderungen bei den Primärenergiefaktoren und eine Besserstellung großer Wärmepumpen (ab 500 kW Leistung).

Januar 2024: Das Gebäudeenergiegesetz 2024 tritt in Kraft 

Im Januar 2024 löste die zweite große Novelle das zuvor geltende Gebäudeenergiegesetz ab. Sie rückt den Heizungsbereich stärker in den Fokus und wird daher auch als „Heizungsgesetz“ bezeichnet. Bei dem Einbau neuer Heizungen fordert die Regierung damit grundsätzlich einen Erneuerbare-Energien-Anteil von 65 Prozent. Während das zu Beginn nur für Neubauten in Neubaugebieten gilt, gibt es in allen anderen Fällen Ausnahmen und Übergangsregelungen. Letztere enden, wenn die jeweilige Kommune ihre Wärmeplanung vorgelegt hat.

Oktober 2024: Mit §§ 60b und c wird Prüfung und Optimierung von Heizungsanlagen Pflicht

Seit Oktober 2024 gelten die neuen Paragraphen 60 b und 60 c des GEG. Diese fordern die Optimierung und den hydraulischen Abgleich älterer Heizungsanlagen in größeren Gebäuden ab sechs Wohneinheiten. Mit diesem Schritt geht die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung oder EnSimiMaV) in das GEG über. Während bei Versäumnissen bisher kaum Folgen zu befürchten waren, drohen nun Bußgelder in Höhe von 5.000 Euro, wenn Sie die Anforderungen des Gesetzes nicht erfüllen (§ 108 GEG).